[스크랩] 부동산 매매계약서 작성시 유의사항

[강근호의 민법 이야기]

 

부동산은 덩치가 큰 재산이기 때문에 이에 관한 매매계약은 단순히 슈퍼에서 껌 한통 사듯 할 수 없을 것이다. 또한 자칫하면 복잡한 법률관계에 휘말리게 될 소지도 있다.

 

가령 토지를 살 때엔 없었는데 잔금을 지급하니까 토지 위에 어느새 건물이 올라가 있는 경우, 또는 단독주택을 구입했는데 건물소유권만 이전이 되고 토지는 이전되어 있지 않는 경우 등이 그렇다.

 

따라서 이와 같은 위험은 예방이 최선이다. 그리하여 수수료를 지급하더라도 전문 중개사에게 의뢰하는 것이 현명한 일이지만 본인으로서도 다음과 같은 점은 반드시 유념해야 할 사항들이다.

 

첫째 매매대상물이 정해지면 반드시 등기부와 대장 등을 열람해 권리관계 등을 확인하고 계약해야 한다.

 

만일 등기부에 가등기나 가처분, 근저당 등이 기재되어 있다면 전부 말소되는 것을 조건으로 계약을 하고 그 내용을 계약서에 기재하여야 한다.

 

특히 단독주택의 거래 시에는 반드시 토지와 건물을 일체로 매매한다는 내용이 부동산의 표시에 기재되어 있어야 하며 아파트나 오피스텔, 상가건물 등을 매매할 경우 등기부상 반드시 대지권의 내용이 기재되어 있어야 한다. 만일 그렇지 않은 경우라면 추후에 낭패를 볼 위험이 있다.

 

둘째 계약서는 실소유자와 계약을 해야 한다.

실소유자는 등기부등본, 주민등록증, 건물대장, 토지대장 등과 비교하여 이상이 없어야 한다.

만일 계약서를 쓰는 사람이 실소유자가 아니라면 반드시 실소유자가 권한을 위임하였다는 위임장과 본인의 인감증명이 있어야 한다. 이는 계약서를 쓰는 사람이 실소유자의 배우자나 직계 존비속이라 하여도 마찬가지이다.

 

셋째 계약서는 한 장만 받아 둔다.

만일 계약서가 여러 장에 걸쳐 씌어질 경우에는 반드시 간인을 받아두는 것도 잊지 말아야 한다.

중도금이나 잔금을 지급할 경우 별도로 계약서를 작성하는 경우가 간혹 있는데 위험한 일이다. 중도금이나 잔금 지급 시에는 서명 또는 기명날인이 되어있는 영수증을 받아 두시는 것으로 족하다.

 

넷째 실소유자임을 확인하였다면 계약서를 작성하게 되는데 계약서는 당연히 지워지지 않는 펜으로 써야 한다.

 

계약서의 내용 중 부동산의 표시란은 가급적 대장에 기재되어 있는 내용과 동일하게 빠짐없이 자세히 적어놓는 것이 좋다.

 

더불어 계약서에 금액은 반드시 아라비아 숫자와 한자 또는 한글을 병기하여 칸을 꽉 채워 여백을 없애야 한다. 훗날 위조의 가능성이 있기 때문이다.

 

또한 당사자 간에 합의한 사항이 있다면 가급적 이를 모두 계약서에 명확히 기재하여야 할 것이다.

만일 계약서를 쓰다가 잘못 써진 부분이 있다면 가급적 다시 계약서를 작성토록 하며 만일 이를 수정한다면 반드시 날인으로써 수정사항을 "00자 수정" 등으로 표시해야 한다.

 

또한 말미에 계약서 작성자의 자필로 직접 서명하거나 기명날인해야 하며 계약서 작성 당시 현장에 있던 중개사 또는 기타의 사람이 있다면 그들의 서명 또는 기명날인도 받아두는 것이 현명하다. 모든 문서는 작성자가 누구라는 것이 밝혀져야 하기 때문이다.

출처 : 부동산을 연구하는 사람들의 모임

글쓴이 : dongul 원글보기

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