부동산 셀프등기..
부동산 소유권이전 셀프등기 순서표
표 (워드파일을 참고하세요)
부동산 셀프등기 방법
부동산 셀프등기는 인터넷에 많이 있죠.
그 방법대로 하면 되지만 솔직히 제가 보기엔 너무 체계적이지 않아 제가 표로 정리하고 이것 저것 자세히 적어 놓을 테니 잘 보시고 따라 하시면 혼자 충분히 하실 수 있을 겁니다.
그리고 등기신청은 반드시 신청인 본인이 하여야 하는 것은 아니고 대리인이 하여도 됩니다.
이런 말이 나와있네요.
등기권리자(매수자) 또는 등기의무자(매도자) 둘 중 한 사람이 상대방의 대리인이 되거나 쌍방이 제3자(대리인)에게 위임하여 등기신청을 할 수 있으나, 변호사 또는 법무사가 아닌 자는 신청서의 작성이나 그 서류의 제출대행을 업(業)으로 할 수 없습니다.
그러니 만약 법무사나 변호사가 아닌 사람은 이왕이면 매도자나 매수자와 같이 다니면서 그 사람이 신청할 수 있도록 도와줘도 된다는 얘기죠… ^^;;
왜냐하면 일부 까다로운 시청이나 등기소에서는 아버지를 대신해서 하러 왔다고 하면 가끔 호적등본을 요구하는 경우도 있습니다.
셀프등기하는 시간은 몇 번 한다면 약 1시간 안에도 끝낼 수 있습니다.
솔직히 취등록세 빼고는 거의 들어가는 돈이 없는데도 불구하고 돈이 장난이 아니게 들어가죠. (약 40-50만원 정도) 열 채 사면 400만원에서 500만원입니다. 장난아니죠?
경매라도 받고 은행에서 경락잔금 대출받으면 약 100만원까지도 더 들어갑니다.
여기 법무사도 먹고 살아야 하지만 당하는 진실을 안다면 기분이 좋지는 않겠죠
직접 해보면 원가를 다 알 수 있으니 지금부터 시작하겠습니다.
첨부의 제일 처음에 셀프등기하는 법에 관한 서류를 순서대로 정리해서 표를 정리했으니 표만 프린트해서 들고 다니면서 보시면 쉽게 하실 수 있습니다.
표의 1, 2, 3, 4번에 해당합니다.(부동산 중개업소)
첫 번째 잔금 날이 다가 옵니다.
자신은 매수자(등기권리자) 입니다.
1. 주민등록등본1통, 2. 도장(막도장도 상관 없슴)지참, 3. 위임장 1통 을 준비하셔야 합니다.
일단 위임장 작성법부터 해봅시다.
표 (워드파일을 참고하세요)
매수자(등기권리자)가 위임장을 준비해가지고 와야 합니다.
대부분은 위임장을 프린트해서 빈 양식을 가지고 옵니다.
왜냐하면 매수자는 부동산의 표시를 써야하는데 부동산의 표시 가 등기권리증을 봐야 알 수 있는 것이기 때문에 빈 양식을 가지고 와서 도장만 받는 것이 대부분입니다.
혹시 틀릴 일이 있을 경우를 대비해서 관례상 위임장을 두 장 받아놓는 것이 좋습니다.
도장은 예에서 볼 수 있듯이 이대백(매도자: 등기의무자)이란 사람의 옆에 인감도장이란 란이 있잖아요?
거기다가 인감도장을 찍으면 됩니다.
여기 예에서는
여기서 등기원인일이란게 나오는데 등기원인일은 잔금일을 쓰는 것이 아니라 매매가 일어난 원인일 즉 최초 매매계약일을 쓰는 것입니다.
꼭 잔금일과 매매계약일을 헷갈리시는 분이 계신데 잘 쓰시기 바랍니다.
자 위임장에다가 매도자(등기의무자)의 도장을 받은 것을 2장 받았다면 나머지 서류를 챙기시면 됩니다.
나머지 서류는 표로 정리했으니 실제 매도자에게 또는 부동산업자에게 서류를 받으신다면 표를 보시면 됩니다.
그렇다면 서류를 준비해야 하는 이유와 주의점을 알려드리겠습니다.
- 매수자
1. 주민등록등본1통 2. 도장 지참(인감도장이 아니어도 상관없슴) 3. 위임장 1통
- 매도자
1. 인감증명서(매도용)1통 2. 주민등록초본1통(원초본) 3. 등기권리증 4. 인감도장 지참
5. 인감증명서(일반인감) 1통
원 초본이라는 것은 그냥 초본이 아니고 원래 처음 주소까지 나온 초본을 얘기하는 것으로써 왜 원초본이 필요 하냐면 매도자가 등기권리증에 표시된 주소와 현재 살고 있는 주소가 동일하지 않았기 때문에 이러한 서류가 필요합니다.
만약 등기권리증에 있는 주소가 동일하다면 주민등록등본이나 그냥 초본으로도 가능합니다.
그러나 웬만하면 원초본을 떼어달라는 것이 좋습니다.
인감증명서(매도용)은 모르시는 분들은 없겠지만 일반 인감과는 달리 매도용 인감증명서가 따로 있습니다.
그리고 주의하셔야 할 것은 근저당권 등을 말소 하신다면 일반 인감이 하나 더 필요하다는 것이죠.
만약 근저당 등 말소시킬 것이 없다면 일반인감은 필요 없습니다.
- 부동산중개업소
1. 부동산 거래 신고필증 1부(복사본 1부) 2. 부동산 매매계약서 1통(복사본 1부)
복사본을 중개업소에서 복사하셔도 되고 시청 세무과에서 하셔도 됩니다만 한가한 중개업소에서 하시는 것이 더 좋을 수 있습니다.
표의 5번에 해당합니다. 시청(민원실)
일단 시청 민원실로 갑니다. 시청 민원실에서 토지대장 1통과 건축물 대장 1통을 뗍니다.
토지대장은 필지가 하나로 되어있는 경우(예 : 247번지) 그렇다면 한 통만 떼어도 됩니다.
그러나 두필지 이상인 경우(예: 247번지 외 2필지) 이런 경우는 나머지 번지도 같이 떼셔야 합니다. 즉 총 3통을 떼어야 하는 경우입니다.
그리고 건축물 대장을 떼어보고 소유자를 보시면 현재 매도자(등기의무자)와 이름이 같은지 확인해 보셔야 합니다.
가끔 이름이 다른 경우도 있습니다.
그냥 토지대장은 소유주가 계속 바뀌었는데 건축물대장은 가끔 안 바뀌어 있는 경우가 있습니다.
이럴 경우 그냥 등기소에 해당 건축물 대장을 줘도 되지만
(왜냐하면 면적, 호수 등과 같은 것은 등기부 등본과 건축물 대장 중 건축물 대장을 따르며 소유권에 관한 사항은 건축물 대장 과 등기부 등본 중 등기부 등본을 따릅니다.)
만약 좀 찝찝하다면 일단 등기소로 가셔야 합니다.
그리고 해당 번지의 해당 동, 호의 예전 소유주가 다 나오는 폐쇄등기부 등본을 떼어 달라고 하셔야 합니다.
원초본과 마찬가지의 이유입니다.
그래서 시청 건축과로 가서 건축물 대장을 바꿔주는 담당자에게 폐쇄 등기부 등본을 주고 건축물 대장이 잘못되었다고 얘기하면 폐쇄 등기부 등본을 보면서 바꿔줍니다.
그리고 시청 민원실에서 건축물 대장을 다시 떼시면 됩니다.
착한 공무원 만나면 이럴 경우 돈을 더 안받고 앞장만 바꿔주는 경우도 있습니다.
건축물 대장 토지대장 2통 합쳐봐야 2000원 안쪽에서 해결됩니다.
표의 6번에 해당합니다. (시청 세무과)
시청 세무과로 갑니다.
시청 세무과에서 취등록세 영수증을 받아야 하는데 일단 해당 국민은행이나 농협 등에서 번호표를 뽑고 올라가는 것도 좋습니다. 왜냐하면 등기가 몰릴 때는 줄 서서 한참을 기다려야 하는데 장난이 아니죠.
일단 이곳에서는 취등록세 신청서 1부를 작성합니다.
신청서 양식을 제가 가지고 있지 않습니다만 작성요령 쉽습니다.
매매계약서와 등기권리증 등 가지고 있는 서류를 보면서 작성하면 됩니다.
모르는 것이 있으면 그냥 뛰어넘고 작성을 하시면 됩니다.
그리고 매매계약서 사본 1통과 신고필증 사본 1통을 신청서와 함께 3장을 호치키스로 찍어서 담당자에게 주면 됩니다.
그러면 취등록세 영수증을 받아서 국민은행(농협 등)에 가셔서 취등록세를 내면 됩니다.
등록세는 등기를 하려면 반드시 내야하기 때문에 무조건 내야하고 취득세는 30일 이내에만 내면 되는데 꼭 잊어버립니다.
꼭 법무사에게 맡긴 것이 잊어버리게 되죠.
왜냐하면 법무사는 취득세는 30일 후에 내면 되기 때문에 자신이 등기칠 때 꼭 낼 필요는 없으며 꼭 법무사 비용이 싼 것처럼 보일 수 있습니다.
그리고 대개는 법무사 사무장이 이 일을 대신 하는데 법무사 사무장이 돈을 일단 내고 나중에 의뢰인으로부터 돈을 받는 구조입니다. 그래서 돈을 적게 들일 요량도 됩니다.
한마디로 1타 3피의 효과를 노릴 수 있기 때문이죠.
벌금은 하루에 3/10,000씩만 내면 되기 때문에 예전에 하루만 지나도 20%를 그냥 가산했을 때 보다는 벌금이 적습니다만 그래도 돈이 아깝죠.
만약 취득세를 안내고 기한이 지나버렸을 경우는 취득세 영수증에 보면 해당 공무원 전화번호가 나옵니다.
그러면 2월 1일까지가 기한인데 지금이 2월 10일이다 그러면 2월 20일까지로 가산해서 영수증을 자신에게 보내달라고 하면 우편으로 발송해줍니다.
만약 매수인이 자신이 아니라면 자신의 주소를 알려주고 그곳으로 보내달라고 하면 보내주기도 합니다.
간단하게 그곳 통장으로 계좌이체를 시켜도 되는데 영수증이 없어서 나중에 양도소득 신고시 안좋습니다.
웬만하면 취득세를 같이 내야 합니다.
표의 7번에 해당합니다. (농협(국민은행))
취등록세를 발부 받았다면 국민은행이나 농협을 가시면 됩니다.
취득세와 등록세를 내야하는데 그냥 합계금액을 내시면 되고 취득세를 잘 보시면 과표가 나옵니다.(취득세 금액이 아닙니다.)
과표를 보시고 국민주택 채권을 매입하셔야 합니다.
국민주택 채권의 신청서가 은행에 비치되어 있습니다.
국민주택 채권은 일단 세가지 등급으로 나뉩니다.
1. 과표 2,000만원 미만 시
- 국민주택 채권 매입을 할 필요가 없습니다.
2. 과표 2,000만원 – 5,000만원 미만 시
- 과표금액 * 0.013% = 국민주택 채권 매입금액
예) 과표(4,500만원) * 0.013% = 585,000원 그러나 만원 단위로 끊어야 합니다.
5,000원 이상 시 590,000원이 되며 5,000원 미만의 금액이 된다면 580,000원이 됩니다.
3. 과표 5,000만원 이상 시
- 과표금액 * 0.014% = 국민주택 채권 매입금액 (방법은 2번과 같습니다.)
그리고 매매금액이 1억 원이 넘으면 15만 원어치의 수입인지를 사셔야 합니다.
취등록세 및 국민주택 채권 매입 시 수입인지를 같이 산다고 하면 수입인지도 같이 줍니다.
그렇게 쓰면 되고 맨 아랫 쪽에 보시면 즉시매도라는 란이 있습니다.
그곳에다가 체크를 하시면 할인율에 따라 즉시매도를 하게 됩니다.
즉시매도 하는 것이 낫겠죠?
그러면 국민주택책권매입확인서라는 것을 끊어주는데 등록세 영수증과 함께 챙겨서 이제 등리소로 출발을 하면 됩니다.
표의 8번에 해당합니다. (등기소)
1. 매매계약서 1통(원본)
2. 등록세 영수필 확인서 및 통지서
3. 인감증명서 1통(매도용)
4. 등기권리증
5. 토지 건축물대장등본 각 1통
6. 주민등록초본(매도자) 1통
7. 부동산거래 신고필증 1통
8. 매매목록 1통
9. 신청서 부본 및 기타 (신청서부본, 국민주택채권 매입 확인서, 위임장)
신고서 부본을 쓰는 방법은 위와 같이 쓰면 됩니다.
그날 모든 것을 하려 한다면 아마도 그냥 등기소에서 손으로 작성하셔야 합니다.
아무래도 등기권리증이 지저분해지겠죠.
하지만 가져가서 다음날 신청서 부본 및 기타 일체의 서류(표지 및 위임장 등을) 프린트해서 온다면 아주 깨끗하겠죠.
하지만 다음날 또 와야 하니까 그냥 손으로 쓸 수 밖에 없네요.
모든 서류를 다 갖추었다면 등기관에게 우편봉투를 달라고 해서 자신의 주소를 적어주고 그곳으로 보내달라고 하면 됩니다.
모르는 것이 있으면 그냥 뛰어넘어가고 등기관이 웬만하면 작성해주는데 많이 몰리는 일부 등기소는 일일이 다 쓰지 않으면 짜증을 냅니다.
왜냐하면 자신이 고쳐야 하니까 말이죠.
웬만한 것들은 매매계약서, 신고필증, 등기권리증 및 초본 등본 등을 통해서 전부 쓰실 수 있습니다.
금액은 등기우편비 (3,000원) 등기비용(9,000원) 총 12,000원이 되겠습니다.
결론 순서만 잘 보고 시청 은행 등기소 등으로만 간다면 시간을 최대한 줄이면서 빨리 끝내실 수 있습니다.
그리고 취등록세 빼고는 드는 돈이 거의 없다는 것을 알 수 있죠?
한마디로 취등록세가 원가입니다.
하루 일당이 40-50만원이 안 되시는 분들은 꼭 셀프등기 하시기 바랍니다.
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