그린벨트
도시의 경관을 정비하고, 환경을 보전하기 위해서 설정된 녹지대로 개발제한 구역이라 한다.
그린벨트(greenbelt)라고도 하며 이 구역 내에서는 건축물의 신축·증축, 용도변경, 토지의 형질변경 및 토지분할 등의 행위를 제한하고 있다. 그러나 건설교통부 장관, 도지사, 시장, 군수 등의 승인 또는 허가를 받아 구역설정 목적에 위배되지 않는 한도 안에서의 개발행위는 가능하다.
개발제한구역 중 생산녹지는 농경·목축·임업·수산 등의 경제적 목적을 겸하고 있으며, 도시를 둘러싸고 있는 광활한 농장·유원지·임야 및 산지 등으로 이루어져 있다. 일반적인 개발제한구역 중에는 농가나 넓은 정원을 보유하는 주택·학교 등의 건설물이 점재할 수 있다. 즉, 개발제한구역은 시가지를 구분하는 대상(帶狀)의 공원을 이루고, 또 비상시의 피난로로서 이용된다.
차단녹지는 주택 등을 공장의 배기가스·소음으로부터 방지하는 동시에 대도시의 시가지가 무제한으로 팽창하는 것을 막기 위하여 도시 외곽에 도시민의 쾌적한 환경을 제공하려는 목적에서 설치된다. 한국에서는 1971년 7월 30일 서울지역을 효시로 도시의 무질서한 확산을 방지하고, 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 생활환경을 확보하는 동시에 보안상 도시개발을 제한할 필요가 있다고 인정될 때에는 도시 주변지역에 대한 개발제한구역을 설치할 수 있도록, 도시계획법을 제정하였다.
1972년 8월에는 수도권 개발제한구역이 2배로 확대되어 서울의 광화문 네 거리를 중심으로 반지름 30km 이내의 6개 위성도시를 총망라한 68.6㎢지역이 개발제한구역이 되었다. 그 밖에 개발제한구역으로 지정된 도시는 부산·대구·춘천·청주·대전·울산·마산·진해·충무·전주·광주·제주 등 13개 도시이다. 외국의 예로서는 런던의 개발제한구역을 들 수 있으며, 이 개발제한구역에는 목장·온실원예농장·운동시설 등이 설치되어 있고, 뉴타운 등의 개발은 개발제한구역의 외측에서 볼 수 있다.
그린벨트내 가능행위
1. 농.림 수산업관련
가. 농사를 짓기 위하여 논밭을 갈고 파는 일
나. 홍수 등으로 논밭에 쌓인 흙. 모래의 제거
다. 경작중인 전. 답의 지력증진을 위하여 환토. 객토를 하는 일
라. 전을 답으로 전환
마. 농경지정리
바. 채소. 연초(건조용 포함). 버섯재배. 잠실(66㎡이하) 및 원예용 비닐하우스
사. 농업용 분뇨장(탱크설치 포함)
아. 과수원이나 경제작물 보호를 위한 철조망
자. 농업용 원두막으로서 10㎡이하
차. 밭 안에 야채 등을 저장하기 위한 굴착(토굴 등)
카. 임목의 벌채 없이 나무 재식
타. 축사 안에 사료를 배합하기 위한 기계시설의 설치(일반인 판매용은 불가)
파. 기존 대지(담장 안)에 15㎡이하의 간이축사
하. 가축분뇨를 이용한 분뇨장의 취사. 난방용 메탄가스발생시설
거. 농업용 비닐하우스 및 온실에서 생산되는 화훼 등의 판매를 위하여 벽채없이 설치하는 화분진열시설로서 33㎡이하
너. 농업용 비닐하우스 안에 탈의실, 농기구보관실 등의 용도로 설치하는 15㎡이하의 임시시설
더. 형질변경 또는 대지 등으로 지목변경하지 않는 범위내의 축사에 딸린 가축방목장
러. 영농을 위한 토지형질변경으로서 높이 30㎡미만의 성토
머. 생산지에 설치하는 50㎡이하의 곡물(벼 등)건조기 및 비 가림 시설
버. 축사운동장에 설치하는 개방형 비닐하우스(축산분뇨 톱밥발효용)
서. 형질변경 없이 한시적으로 논에 참게. 우렁이 등 사육 빛 이를 울타리. 비닐하우스 설치
어. 농산물 수확기에 당해농지에 설치하는 30㎡이하의 판매용 야외 좌판(그늘 막 포함)
저. 원예용 비닐하우스 내에서 화훼재배와 병행하는 화분. 원예용 비료 등 판매행위 (화분만을 판매하는 시설은 제외)
처. 바목의 농업용 비닐하우스의 구조 등
① 건축법상의 건축물에 해당되지 않는 것으로서 구조상 골조부분만 목제. 철제.PVC등의 재료를 사용하고 기타부분은 비닐로 설치하여야 하며, 유리 또는 강화플라스틱(FRP)은 사용할 수 없음
② 채소. 연초. 원예용에 한하며 화훼직판장등 판매전용 시설은 제외하며, 녹지훼손을 수반하지 않는 농지에 설치하여야 함
③ 영구성이 아닌 임시가설물로서 기초 및 바닥콘크리트 타설금지
2. 주택의 관리행위
가. 사용중인 방을 나누거나 합하는 경우 또는 부엌이나 목욕탕으로 개수하는 등
가옥내부를 개조 또는 수리 행위
나. 지붕개량이나 기등 벽의 수선
다. 외장을 변경하거나 도장. 미화
라. 내벽 또는 외벽에 창문 설치
마. 외벽 기둥에 차양달기 또는 수리
바. 외벽과 담장 사이에 차양을 달아 헛간으로 사용하는 일
사. 높이 2m미만의 담장. 축대(용벽포함) 설치(단, 택지조성용은 허가대상)
아. 우물파기, 장독대(광을 병설하는 경우는 허가)설치
자. 재래식변소를 수세식변소로 개량
3. 마을공동사업
가. 공동우물 파기 빨래터 설치
나. 마을도로(진입로 포함) 및 구거의 정비와 석축의 개보수
다. 농로의 개보수 및 노폭 5m이하의 소로 축조(구조물 포함)
라. 나지 녹화사업
마. 토관 매설
4. 비주택용 건축물 관련행위
가. 주택의 경우와 같이 지붕개량이나 벽수선, 미화작업, 창문의 설치
나. 기존 종교시설 경역내(공지)의 종각, 불상 또는 석탑
다. 기존 묘역내의 분묘
라. 종교시설 경역내의 일주문
마. 임업시험장내의 육림연구. 시험을 위한 임목식재 및 벌채
5. 건축물 용도변경
가마니를 짜는 등 농가부업용 작업장으로 일시적 사용
나. 주택의 일부를 이용하여 부업의 범위내에서 상점등(구멍가게 등)으로 사용
(관계법령상허가. 신고대상이 아닌 것)
다. 주택부석건축물을 다용도시설 및 농산물건조실(건조를 위한 공작물 설치 포함)로 사용
라. 새마을회관 일부를 경로당으로 사용
6. 기타 행위
가. 저수지 관리를 위한 단순한 준설(골재채취를 위한 경우 제외) 행위
허가를 받고 할 수 있는 행위 예시
1. 도로,철도 및 상,하수도 등 공공용시설.
2. 축사 및 창고 등 농림수산업을 영위하기 위한 건축물 및 공작물.
3. 주택 및 근린생활시설.
4. 농로,제방,마을회관 등 개발제한구역의 주민이 공동으로 이용하는 설.
5. 실외 체육시설.
6. 휴양림,수목원 등 도시민의 여가활용을 위한 시설.
7. 국방,군사에 관한 시설.
8. 학교?폐기물처리시설 및 전기공급시설 등 공익시설.
9. 개발제한구역안의 건축물로서 제14조의 규정에 의하여 지정된 취구안 으로의 이축.
10. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제4조의 공익사업(개발제한구역안에서 시행하는 공익사업에 한한다)의 시행으로 거된 건축물의 이축을 위한 이주단지의 조성.
11. 건축물의 건축을 수반하지 아니하는 토지의 형질변경으로서한 경우 등 대통령령이 정하는 토지의 형질변경.
12. 벌채면적 및 수량 기타 대통령령이 정하는 규모 이상의 죽목의 벌채.
13. 대통령령이 정하는 범위의 토지의 분할.
14. 모래?자갈?토석 등 대통령령이 정하는 물건을 대통령령이 정하는 동안 쌓아놓는 행위.
15. 대통령령이 정하는 건축물을 근린생활시설 등 대통령령이 정하로 용도 변경하는 행위.
신고를 하고 할 수 있는 행위
1. 주택 및 근린생활시설로서 다음 각목의 1에 해당하는 증축,개축 수선
- 기존면적을 포함한 연면적의 합계가 100㎡이하인 경우.
- 증축,개축 및 대수선되는 연면적의 합계가 85㎡이하인 경우.
2. 농림수산업용 건축물(관리용건축물을 제외한다) 또는 공작음 각목의 1에 해당하는 경우의 증축,개축 및 대수선
- 증축,개축 및 대수선되는 건축면적 또는 바닥면적의 합계가 50제곱터 이하인 경우.
- 축사,동물사육장,콩나물재배사,버섯재배사,퇴비사(발효퇴비장한다) 및 온실의 기존면적을 포함한 연면적의합계가 200㎡미만인 경우.
- 창고의 기존면적을 포함한 연면적의 합계가 100㎡미만인 경우.
3. 근린생활시설 상호간의 용도변경. 다만, 휴게음식점,일반음제조업소로 용도변경하는 경우를 제외한다.
4. 벌채면적 300㎡이상 500㎡미만 또는 벌채수량 3㎥이상 5㎥목의 벌채
5. 다음 각목의 1에 해당하는 물건의 적치.
- 제17조제1항의 규정에 의한 물건의 15일 이상 1월 미만의 적치.
- 중량이 20톤이상 50톤이하이거나 부피가 20세제곱미터이상미터이하로서 제17조제1항의 규정에서 열거한 종류의 물건의 15일이상의 적치.
6. 문화재의 조사?발굴을 위한 토지의 형질변경.
7. 생산품의 보관을 위한 임시가설천막의 설치(기존의 공장,제부지안에 설치하는 경우에 한한다.)
※ 개발제한구역내 주택 이축
- 토지주와 건축주가 다르면서 개발제한구역 지정(‘72. 8.2부터 거주하는 건축주. )
- 공공시설로 수용시.
용마루 이축권으로 이축이 가능한 곳
|
이축에는 두가지가 있습니다.
1. 현재 취락지구가 아닌 곳의 건물을 스스로 알아서 취락지구나 우선해재예정지역으로 이축하는 경우가 있구요...
그린벨트 내에서 이축권을 행사할 수 있는 경우는
이축권을 갖고 있어도 옮겨 지을 수 있는 지역은 제한받는다. 원칙적으로 같은 시군의 나대지 또는 잡종지에 한정하고 나대지가 없는 경우에는 다른 지목을허용하였으나 최근 그린벨트에 관한 규제가 많이 완화되어 나대지, 잡종지 구별이 없고 임야가아니면 이축이 가능하다. 또 적법하게 조성된 공부상 나대지로 이축할 경우에는 인접 시군구까지 확대 허용하고 있다.이축기간은 철거된 날로부터 4년 이내며 주택 이축 때 대지조성면적은 1백평(3백30㎡)까지다. (각 시군구별 건축조례가 다양하니 확인 필요함) ※ 이축권거래시 용마루 원인이 무었인지 확인해야겠지요 (일반적으로 도로딱진 값이 비싸죠) --------------------------------------------------------------------------------------
토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 국토의계획및이용에관한법률 제2조제11호의 규정에 의한도시계획사업(이하 "도시계획사업"이라 한다)의 시행을 할 수 없다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 행위를 하고자 하는 자는 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아 이를 행할 수 있다.<개정2002.2.4, 2005.1.27>
<개정 2002.2.4> [별표 1] <개정 2000.8.2, 2000.10.23, 2001.9.6, 2002.8.14, 2003.1.7, 2003.11.4> 건축물 또는 공작물의 종류와 건축 또는 설치의 범위 (제13조제1항관련)
(가) 개발제한구역 지정당시부터 지목이 대인 토지(이축된 건축물이 있었던 토지의 경우에는개발제한구역 지정당시부터 당해 토지의 소유자와 건축물의 소유자가 다른 경우에 한한다)와개발제한구역 지정당시부터 이미 있던 주택(제24조의 규정에 의한 개발제한구역 건축물관리대장에등재된주택을 말한다)이 있는 토지에 한한다. (다) (가)의 규정에 불구하고 기존의 주택이 공익사업의 시행으로 인하여 철거되거나 재해로인하여 거주할 수 없게 된 경우에는 당해 주택의 소유자는 철거일 또는 재해를 입게 된날 당시의자기소유 토지로서 건설교통부령이 정하는 입지기준에 적합한 곳에 주택을 신축할 수 있다. ▷ 공익사업으로 발생한 이축권은 건축법상 문제 없는곳이라면 일반적으로 취락정비구역이 지정되지 않은곳이라도 가능
4. 근린생활시설 증축 및 신축은 다음의 경우에 한한다.
(가) 증축은 주택을 용도변경한 근린생활시설 또는 1999년 6월 24일 이후에 신축된 근린생활시설에 한한다. (나) 신축은 제3호(가)의 주택의 신축이 가능한 토지에 한한다. 다만, 수도법 제3조제2호의 규정에 의한 상수원의 상류하천의 양안중 당해 하천(하천법에 의한 국가하천 및 지방하천을 말한다)의 경계로부터 직선거리 1킬로 미터 이내의 지역(하수도법 제2조제4호의 규정에 의한 하수처리구역을 제외한다)안에서는 한강수계상수원수질개선 및 주민지원등에관한법률 제5조의 규정에 의하여 설치할 수 없는 시설을 제외한 근린생활시설에 한한다.
제3조의3 (개발제한구역안에 주택을 신축할 수 있는 토지의 입지기준) 영 별표 1 제3호(다)의규정에 의하여 개발제한구역안에 주택을 신축할 수 있는 토지의 입지기준은 다음 각호와 같다.
2. 우량농지(경지정리·수리시설 등 농업생산기반이 정비되어 있는 농지를 말한다)가 아닐 것
3. 하천법 제2조 제2항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 국가하천 및 지방1급하천의 경계로부터5백미터 이상 떨어져 있을 것. 다만, 그 경계로부터 5백미터 내의 지역이 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
4. 새로운 진입로의 설치가 필요하지 아니할 것. 다만, 영 별표 2 제3호 가목(2)에 규정된 면적안에 포함되어 진입로가 설치되는 경우에는 입지기준에 이 호 본문의 규정을 적용하지 아니한다.
5. 전기·수도·가스 등 새로운 간선공급설비의 설치가 필요하지 아니할 것 [본조신설 2002.4.22] |
|
그린벨트에 집짓기
- 자녀 분가용 주택 증축 및 개별 등기 - 이축권을 이용한 주택신축 방법
--------------------------------------------------------------------------------------- 자녀 분가용 주택 증축 및 개별 등기 그린벨트 지정 이전부터 계속 거주하고 있는 주택소유자 중 부모와 동거하는 기혼자녀가 있는 경우대지면적이 1백51평(5백㎡) 이상이면 1회에 한해 증축이 가능하다. 규모는 기존면적을 포함해연면적이 90평(3백㎡) 이하고 층수는 3층 이하다. 그중 분가용 1세대 30평(1백㎡)은 독립된 구조와설비를 갖추면 분할등기가 가능하다. 분가용 주택으로 건축되면 근린생활시설 등 타용도로의 용도변경이 불가능하고 부속사 건축도 금지된다.
이축권을 이용한 주택신축 방법
일명 용마루라 불리는 이축권이란 인근지역으로 집을 옮겨 지을 수 있는 권리를 말한다.그린벨트 내에서 이축권을 행사할 수 있는 경우는
이축권 구입할 때 주의할 점 그린벨트에 대한 규제가 많이 완화되면서 이축권에 대한 관심도 많이 없어졌으나 경우에 따라서는 이축권을 구입해 집을 짓기도 한다. 이축권을 구입하여 주택을 신축하려고 할 때는 직접 현장을 방문하여 주변의 지가와 토지에 대해 철저한 조사해야 한다.
잘못하면 이축권을 현시가 보다 고가로 구입하는 사례가 많다. 이축권 구입할 때 가장 먼저 확인 할 내용이 이축권의 건축 가능 평수와 거주 연수다. 때에 따라서는 이축권을 갖고 있는 사람이 당연히 원주민일 것이라고 생각하여 구입을 하지만 막상 구입하고 보면 원주민이 아닌 경우가 있어 손해를 본다.
또 매입하여 집을 짓고자 하는 땅이 대지로 용도변경이 가능하여야 하며 건축물 허가제한을 받지 않아야 한다. 외지인의 경우 이축권을 행사할 수는 있으나 그린벨트 지역은 토지거래허가지역으로 토지가 1백평 이상인 경우 소유권이전을 하려면 현지에서 6개월 이상 거주를 해야만 이전이 된다는 점도 주의해야 한다. 지적공부와 가옥대장도 등기부와 일치하는지 여부를 알아보는 것은 기본이다.
그린벨트내 나대지 주택 신축가능
그린벨트 내의 나대지일 경우 이축권이 없이도 집을 지을 수 있다.
※ 이들 토지에 신축이 허용되는 토지는
* 단 한강수계중 잠실수중보 상류 하천양안 1㎞이내의 지역은 근린생활시설중 일반목욕장과
'한강상수원수질보호및주민지원등에관한법률' 제5조이 규정에 의해 허용되는 시설에 한해 건축이 가능하다. 또한 음식점은 구역내에서 5년 이상 거주한 사람으로 하여 건축연면적 60평(2백㎡)으로 제한했다. 허용되는 건축물의 규모는 자연녹지지역의 건축기준인 건폐율 20%, 용적률 1백%이내에서 3층이하인 건축물이다. 단 대지면적이 너무 작을 경우 현재 허용되는 규모보다 건축규모가 작게 되는 경우가 있으므로 주택의 경우는 현행 증개축 기준 즉 건폐율 60%, 최대면적 90평 이하와 비교해 주민이 유리한 쪽을 선택할 수 있다.
도시계획법 시행규칙 별표1에서 발표한 근린 생활 시설(총26종) 수퍼마켓 및 일용품소매점, 휴게음식점 및 일반음식점, 이용원 및 미장원, 약국, 정육점, 세탁소,일반목욕장, 사진관, 목공소, 병원·치과병원·한방병원·의원·치과의원·한의원·조산소, 침술원·접골원, 동물병원, 건축법시행령 별표1 제4호나목(7)의 제조업·수리점(자동차부분정비업소 및 경정비업소포함), 취사용가스판매장, 장의사, 방앗간, 독서실, 기원, 탁구장, 당구장, 체육도장, 표구점, 사무소, 부동산중개업소, 금융업소, 예능·기술·지능계학원
한강수계 상수원 수질 개선 및 주민 지원에 관한 법률 제5조의 규정에 의해 허용되는 근린생활시설
신축이 허용되는 26개 근린생활시설 중 다음 시설을 제외한 시설 휴게 및 일반음식점, 세탁소(용적2㎥ 이상 또는 용수 1㎥/시간 이상), 사진관(자동식 사진처리시설 1대 이상), 병원(80병상이상), 제조업·수리점, 자동차부분정비업소 및 경정비업소(오·폐수를 처리시설에 유입하는 경우제외), 방앗간(떡방앗간 제외)
지정 당시부터 주택이 있는 토지 전답 등 대지는 아니지만 그린벨트 지정 당시부터 주택이 있는 경우에는 그 주택의 허가유무와는 상관없이 대지로 인정받을 수 있다. 단 지방세법 제196조 규정에 의한 재산세과세대장에 등재되어 있을 경우이며 건축면적의 2배(건축면적이 1백㎡인 경우에는 2백㎡)의 범위 안에서 전답 등을 대지로 인정받을 수 있다.
대지의 분할 및 층수 제한
대규모 대지는 1백평(3백30㎡) 이하로 분할할 수 없도록 하였으며 주택 및 근린생활시설의 건축을 위해 필요한 경우에는 진입로를 설치할 수 있도록 했다. 또한 그린벨트내 주택은 3층까지 지을 수 있으며 음식점 주차장 면적은 2백㎡까지 가능하다.
또 주택을 용도변경한 음식점의 경우 기존면적을 포함해 2백㎡까지 증축을 허용한다. 최근에는 그린벨트 내에 카페나 음식점이 유행하고 있는데 기존의 건물을 카폐나 음식점으로 용도변경을 하기 위해서는 5년 이상 거주를 해야 한다. |
'그린벨트소유자' 카테고리의 다른 글
| [스크랩] 그린벨트의 모든 것 -2 (0) | 2009.08.18 |
|---|---|
| [스크랩] 국토부 "그린벨트 620억원어치 매입" (0) | 2008.06.13 |
| [스크랩] 그린벨트 풀린 집단취락지구 `돈 되네` (0) | 2008.03.29 |
| 개발제한구역(그린벨트)개발 (0) | 2007.12.23 |
| [스크랩] 서울 외곽 그린벨트 애물단지가 효자? (0) | 2007.11.15 |